Spanien bleibt einer der beliebtesten Märkte für Auslandsimmobilien – von Ferienwohnungen an der Küste bis zu Stadthäusern in historischen Zentren. Damit der Kauf reibungslos verläuft, sollten Käufer die rechtlichen Schritte (NIE, Notar, Register), die typischen Steuern (ITP/IVA/AJD) und die Finanzierungsmöglichkeiten kennen. Dieser Ratgeber erklärt den gesamten Prozess, zeigt Kaufnebenkosten mit konkreten Beispielen (u. a. Andalusien) und verlinkt auf geprüfte Objekte bei clever-immobilien.de.
Kauf in Spanien: Schritt für Schritt
- Budget & Vorprüfung: Kalkulieren Sie den Gesamtbedarf inkl. Kaufnebenkosten (je nach Region und Objekttyp grob ca. 10–13 % bei Bestandsobjekten; Neubau: IVA + AJD). Holen Sie vorab eine Finanzierungszusage ein.
- NIE (Identifikationsnummer für Ausländer): Für den Erwerb ist eine Número de Identidad de Extranjero nötig. Sie kann in Spanien oder über spanische Konsulate beantragt werden (Infos s. Quellen).
- Objektauswahl & Vorprüfung (Due Diligence): Fordern Sie eine nota simple beim spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) an. Sie informiert u. a. über Eigentümer und Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte). Prüfen Sie außerdem Genehmigungen, Gemeinschaftskosten (comunidad) und den Energieausweis.
- Reservierung & Arras-Vertrag: Üblich ist zunächst eine Reservierung; danach folgt häufig ein Contrato de Arras (Anzahlungsvertrag). Häufig wird eine Spanne von etwa 5–10 % vereinbart. Dies ist kein gesetzlicher Fixwert; Höhe, Fristen und Sanktionen hängen vom individuellen Vertrag ab und sollten anwaltlich geprüft werden.
- Öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública) vor dem Notar: Die Eigentumsübertragung erfolgt beim spanischen Notar. Kaufpreisrest, Schlüsselübergabe, Steuerfälligkeit und die spätere Eintragung im Grundbuch werden vorbereitet.
- Eintragung im Grundbuch: Nach der Beurkundung wird die Eigentumsübertragung beim Registro de la Propiedad eingetragen. Erst die Eintragung entfaltet vollen Rechtsschutz gegenüber Dritten.
- Nach dem Kauf: Ummeldungen (Strom/Wasser), jährliche Steuern (u. a. IBI – Grundsteuer), ggf. Vermögens-/Einkommensteuer für Nicht-Residenten, Community-Fees und Versicherung beachten.
Aktuelle Spanien-Orte & Angebote finden Sie hier: Immobilien in Spanien. Filtern Sie nach Region, Immobilientyp und Budget.
Steuern & Kaufnebenkosten (ITP, IVA, AJD)
In Spanien unterscheiden sich die Steuern nach Neubau vs. Bestand und nach Autonomer Gemeinschaft (Region). Grundsätzlich gilt:
- Neubau: IVA (Mehrwertsteuer) meist 10 % auf den Kaufpreis (4 % bei geschützten Wohnungen, vivienda protegida) plus AJD (Stempelsteuer; je nach Region).
- Bestand: ITP (Grunderwerbsteuer), regional unterschiedlich (ungefähr 6–13 %), teils mit Staffel-/Sondertarifen; AJD fällt bei Bestand i. d. R. nicht an.
Beispiel Andalusien (Stand: 30.09.2025): ITP derzeit 7 % bei Bestandsobjekten; bei Neubau IVA (i. d. R. 10 %) zzgl. AJD (aktuell 1,2 %). Bitte beachten: Sätze können per regionalem Gesetz geändert werden. Offizielle Infos: Junta de Andalucía.
| Fall | Typische Steuer | Beispiel | Hinweis |
| Neubau (Erstverkauf) | IVA + AJD | IVA 10 % (bzw. 4 % VPO); AJD z. B. 1,2 % (Andalusien) | AJD-Satz regional – bitte prüfen |
| Bestand (Zweitverkauf) | ITP | ITP z. B. Andalusien pauschal 7 % | Regionale Bandbreite ca. 6–13 % (teilw. Staffelungen) |
| Weitere Kosten | Notar, Grundbuch, Gestoría | zusammen grob ~1–2 % (abhängig vom Kaufpreis) | Vertraglich zuordnen (wer trägt was?) |
Finanzierung für Nicht-Residenten
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten häufig mit 60–70 % LTV (Beleihung des niedrigeren Werts aus Preis/Gutachten). Eigenkapital (30–40 %), Nebenkosten, Währungsrisiken und ein ausreichendes, belegbares Einkommen sind entscheidend. Die Kreditentscheidung dauert typischerweise einige Wochen. Für Bestandsobjekte mit Sanierungsbedarf kalkulieren Banken konservativer.
Fokus Andalusien: Chancen, Orte & Angebote
Andalusien (Costa del Sol, Cádiz, Sevilla u. a.) bietet eine breite Spanne an Immobilien – vom Neubau-Apartment bis zur Finca. Für Käufer attraktiv: derzeit ITP 7 % auf Bestandsobjekte und AJD 1,2 % (bei Neubau). Bitte beachten: Kommunale Abgaben (z. B. Plusvalía) und individuelle Förder-/Sondertatbestände variieren.
Aktuelle Wohnungsangebote in Andalusien (Kauf): geprüfter Link.
Villen, Reihenhäuser & Landhäuser an der Küste und im Hinterland: geprüfter Link.
Weitere Regionen: Orientierung & Regionen
Für andere Regionen (z. B. Katalonien, Madrid, Valencia, Mallorca) können Sie in der Spanien-Übersicht filtern. Der Einstieg geschieht über die Länderübersicht:
Typische Fehler vermeiden
- NIE zu spät beantragt: Ohne NIE sind Vertrag, Konto-Eröffnung und Steuern schwierig. Frühzeitig beantragen.
- Keine nota simple eingeholt: Unklarheiten zu Eigentümer/Belastungen sind ein No-Go. Immer aus dem Register besorgen.
- Arras unklar formuliert: Höhe, Fristen, Rücktritt, Sanktionen präzise regeln – idealerweise anwaltlich geprüft.
- Steuersätze falsch eingeschätzt: Neubau ≠ Bestand. Regionale Unterschiede (z. B. Andalusien vs. Katalonien) beachten.
- Finanzierung nicht vorbereitet: Nicht-Residenten meist 60–70 % LTV – Eigenkapital & Unterlagen (Einkommen) rechtzeitig sichern.
- Golden-Visa-Irrtum: Der Erwerb von Immobilien verschafft derzeit keinen automatischen Aufenthaltsstatus.
FAQ: Häufige Fragen
Brauche ich eine NIE zum Immobilienkauf?
Ja. Die Número de Identidad de Extranjero ist für den Immobilienerwerb verpflichtend und kann in Spanien oder über Konsulate beantragt werden.
Welche Anzahlung ist bei Arras üblich?
Marktüblich sind häufig 5–10 % (vereinbar). Der Betrag wird beim Notartermin angerechnet; bei schuldhaftem Rücktritt greifen die vertraglich festgelegten Klauseln.
Wie hoch sind die Nebenkosten?
Bestand: grob 10–13 % (ITP je Region + Notar/Grundbuch). Neubau: IVA 10 % (bzw. 4 % bei VPO) + AJD (regional, z. B. 1,2 % in Andalusien) + Gebühren.
Bekomme ich als Nicht-Resident einen Kredit?
Ja, oft bis 60–70 % LTV – abhängig von Einkommen, Objekt und Bank. Bearbeitungsdauer mehrere Wochen.
Gibt es noch eine „Golden Visa“ über Immobilienkauf?
Nein, die Immobilien-Option wurde abgeschafft. Andere Investitionswege können bestehen; erkundigen Sie sich vorab.
Quellen & weiterführende Links
- NIE – offizielle Infos (Konsulate/Spanisches Innenministerium): Auswärtiges Amt (Konsulate), Ministerio del Interior
- Steuern in Andalusien (ITP/AJD/IVA): Junta de Andalucía – Kaufsteuern, Junta – Maßnahmen ITP/AJD
- Katalonien – ITP/AJD & Reformhinweise: ATC (TPO/ITP), ATC – ITP/AJD Leitfaden (PDF)
- Arras-Vertrag (Höhe/Üblichkeit): idealista – Arras (Modell & Praxis), BBVA – Arras FAQ
- Notar/Grundbuch (Sicherheit, nota simple): Consejo General del Notariado, Registradores de España, Ministerio de Justicia
- Finanzierung Nicht-Residenten (LTV-Bandbreiten): Überblick LTV 60–70 %
- Golden-Visa (Immobilien-Route abgeschafft): Reuters – Ende der Immobilienroute, El País – Umsetzung/Details
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