Wohnung kaufen - Eigentumswohnung


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Wohnung kaufen: Was gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

Die Suche nach einer Eigentumswohnung beschäftigt viele Deutsche. Vor allem in der Pandemie sind die Suchanfragen nach der eigenen Wohnung deutlich angestiegen. Doch lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung eigentlich? Und welche Faktoren sind wichtig für den Wohnungskauf?

In diesem Beitrag geht es um die Grundlagen beim Wohnung Kaufen. Neben wichtigen Hinweisen zur Eigentümergemeinschaft werden auch die Vor- und Nachteile am Wohnungskauf thematisiert. Zudem gibt es eine Übersicht des Ablaufs und einige Tipps für die Finanzierung der Eigentumswohnung.


Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Der Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden ist weit verbreitet. Viele Menschen möchten ihre Wohnung frei gestalten. Dafür kommt das Kaufen in Frage. Denn Wohneigentum bietet die Möglichkeit, den steigenden Mieten zu entkommen und langfristig kostengünstiger zu wohnen. Dabei muss es nicht immer gleich ein ganzes Haus sein. Eine Eigentumswohnung ist eine kleinere Investition, die sich aber ebenso sehr lohnt. Sei es für Singles, Paare, Ruheständler oder als Objekt zum Vermieten, eine Eigentumswohnung hat viel zu bieten.

Fragen beim Wohnungskauf von Sophie Janotta auf Pixabay
Vor dem Wohnungskauf gibt es viele Fragen

Die Frage, ob sich das Kaufen einer Eigentumswohnung lohnt, lässt sich grob mit dem sogenannten Mietpreismultiplikator beantworten. Diese Kennzahl gibt an, wie viele Jahresmieten eine Immobilie kostet. Ein hoher Multiplikator deutet auf eine schlechte Rendite hin, da sich der Wohnungskauf erst nach vielen Jahren rechnet.

Beispiel: Eine Wohnung kostet 900 Euro Miete pro Monat, also 10.800 Euro im Jahr. Die gleiche Wohnung kostet 250.000 Euro. Der Kaufpreis, geteilt durch die Jahresmiete, ergibt einen Mietpreismultiplikator von 23 – nach 23 Jahren hat sich die Wohnung im Vergleich zur Miete amortisiert. Alle Zahlen über 20 sind eher hoch. Jedoch kann das Ergebnis auch auf eine hohe Nachfrage hindeuten.

Wichtig: Die Frage, ob es sich lohnt, die Wohnung zu kaufen, hängt stets vom Einzelfall ab.


Die Eigentumswohnung als Investition

Der Boom am Immobilienmarkt bedeutet, dass die Preise hoch sind, denn viel Nachfrage weist auch darauf hin, dass die Preise steigen. Zugleich sind die Zinsen derzeit (Stand: November 2021) sehr niedrig. Wie lange diese Situation noch anhält, lässt sich nur schwer vorhersagen.

Fest steht, dass aktuell ein recht guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist. Vor der Entscheidung für oder gegen das Eigentumswohnung Kaufen gilt es, genau durchzurechnen, ob sich die Investition lohnt. Dies gilt insbesondere für Investoren, die nicht selbst in der Eigentumswohnung leben, sondern diese vermieten möchten.

Die folgenden Risiken gibt es bei der Investition in Immobilien:

  • Boom am Immobilienmarkt endet
  • Mietpreisbremse wird deutschlandweit umgesetzt
  • Verstärkter Wohnungsbau

Experten gehen allerdings davon aus, dass die Wohnungsknappheit in Deutschland weiter andauern wird. Das bedeutet, dass die Mietpreise stabil bleiben oder sogar steigen. Somit ist es weiterhin eine gute Investition, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auch hier kommt es aber immer auf den Einzelfall an.


Welche Faktoren gibt es beim Wohnungskauf zu beachten?

Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich genug Zeit nehmen, um mögliche Objekte genau zu analysieren. Dabei spielt die Lage eine besonders wichtige Rolle. Sie beeinflusst nicht nur die Lebensqualität im Alltag, sondern auch die künftige Wertentwicklung der Eigentumswohnung. Daher gilt es, die Umgebung der Wohnung, inklusive Anbindung an den Verkehr, Naherholungsmöglichkeiten und weitere Infrastruktur, genau unter die Lupe zu nehmen.

Auch die Art der Immobilie ist sehr wichtig. Zum Beispiel sind Eigentumswohnungen im Erdgeschoss in bestimmten Lagen weniger attraktiv. Im Dachgeschoss hingegen ist meist keine Barrierefreiheit gegeben – es sei denn, das Gebäude besitzt einen Fahrstuhl. Das Alter des Hauses und die Anzahl der weiteren Wohnungen sind ebenfalls wichtige Fragen. Zudem sollten Interessierte Fragen rund um die Energieeffizienz, um die Gartenmitbenutzung, um den Keller und um die Nachbarschaft klären.

Fragen an den Makler bei Wohnungsbesichtigung
Wichtige Fragen bei der Wohnungsbesichtigung klären. Foto: ©iStock.com/archigram

Tipp: Besichtigungen zu verschiedenen Tageszeiten sind hilfreich, um sich einen guten Eindruck der Umgebung und der Beleuchtung innerhalb der Wohnung zu machen.

Der Preis für die Eigentumswohnung hängt unter anderem von der Ausstattung der Immobilie ab. Hier lässt sich zwischen einfacher, mittlerer und gehobener Ausstattung unterscheiden. Wichtig ist dabei auch die Frage, welche Renovationen anstehen und welche eventuell gewünschten Änderungen realistisch sind.


Wichtige Hinweise zur Eigentümergemeinschaft

Das Kaufen einer Eigentumswohnung weist einen zentralen Unterschied zum Hauskauf auf: Hier ist der neue Besitzer nicht sein eigener Herr, sondern stattdessen Teil der Eigentümergemeinschaft. Wer eine Wohnung in einem Haus kauft, erwirbt Anteile an Gebäude und Grundstück. Dies ist genau geregelt und lässt sich in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterteilen.

Das Sondereigentum ist die Wohnung selbst. Andere Bestandteile der Immobilie wie etwa das Treppenhaus, die Fassade und der Garten sind meist Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung regelt alle wichtigen Aspekte dazu und sollte vor dem Kauf genau studiert werden.

Es ist sinnvoll, vor dem Kauf die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen zu lesen und nach Möglichkeit eine Versammlung zu besuchen. So lässt sich sicherstellen, dass es sich nicht um eine Streitgemeinschaft handelt. Die Gemeinschaftsordnung ist ebenfalls wichtig, da sie die Rechten und Pflichten aller Wohnungseigentümer festhält. Dazu gehört unter anderem die Entrichtung des Hausgeldes.


Die Vor- und Nachteile am Wohnungskauf

Das Wohnen in der eigenen Wohnung bietet gegenüber dem Haus die folgenden Vorteile:

  • Wohnungen liegen meist in einem zentralen Stadtteil oder in der Nähe zur Innenstadt.
  • Eigentumswohnungen sind günstiger als Einfamilienhäuser.
  • Die Nebenkosten sind bei Eigentumswohnungen niedriger als bei Häusern.
  • Mietwohnungen lassen sich im Alter leicht vermieten und geben somit finanzielle Sicherheit.

Im Vergleich zu Wohnhäusern gibt es jedoch auch einige Nachteile an der Eigentumswohnung:

  • Die Größe der Wohnung ist eingeschränkt und Anbauten sind i.d.R. nicht möglich.
  • Die meist zentrale Lage und geschäftige Umgebung von Stadtwohnungen ist für manche Menschen ein Nachteil.
  • Die Bewegungsfreiheit in der Eigentumswohnung ist manchmal eingeschränkt, da es gemeinschaftliche Nutzflächen gibt.
  • Wohnungseigentümer sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig und können nicht alle Entscheidungen selbst treffen.

Was beachten beim Wohnungskauf?

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte zunächst einmal ausreichend Zeit einplanen. Der erste Schritt besteht darin, das eigene Budget realistisch einzuschätzen. Erst danach beginnt die Suche nach passenden Wohnungen. Dabei kann ein professioneller Immobilienmakler helfen.

Vor dem Kauf ist es wichtig, Details wie die Angaben im Grundbuch, in der Teilungserklärung und im Bebauungsplan zu überprüfen. Auch die allgemeine Stimmung in der Wohnungseigentümergemeinschaft sollte sondiert werden. Daraus ergibt sich auch ein Eindruck der anstehenden Modernisierungskosten.

Wenn die passende Immobilie gefunden ist, geht es daran, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen. Die Hausbank ist ein erster Anlaufpunkt, aber auch andere Banken und Kreditvermittler können gute Angebote machen. Dabei ist es wichtig, nicht vor Verhandlungen zurückzuschrecken.

Der letzte Schritt beim Wohnung Kaufen ist der Kaufvertrag. Dabei sollten sich Käufer ausreichend Zeit nehmen, um den Entwurf genau zu studieren. Die Beratung durch einen Anwalt lohnt sich. Mithilfe einer Auflassungserklärung kann garantiert werden, dass der Verkäufer nicht nachträglich vom Verkauf zurücktritt.


Tipps für die Finanzierung einer Eigentumswohnung

Einer der wichtigsten Tipps für den Wohnungskauf besteht darin, die Nebenkosten beim Kauf zu berücksichtigen. Denn neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die die Gesamtkosten um etwa 15 Prozent erhöhen können. Dazu gehören die folgenden Posten:

  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer

Bei den Verhandlungen mit der Bank ist es zudem wichtig, einen ausführlichen Finanzierungsplan vorzulegen. Dazu gehört eine Aufstellung des verfügbaren Eigenkapitals sowie ein Plan für einen finanziellen Puffer. Auch Einkommensnachweise und eine Schufa-Bescheinigung sind wichtige Dokumente für den Wohnungskauf.

Finanzierungsplan von Steve Buissinne auf Pixabay
Der Finanzierungsplan zeigt die monatlichen Kosten

Solange die finanzielle Belastung durch den Wohnungskauf der bisherigen Miete ähnelt, ist die Finanzierung normalerweise gut möglich. Dies ist sowohl für die Bank als auch für den Käufer selbst wichtig. Denn schließlich soll der Kauf einer Eigentumswohnung nicht zu unnötigen finanziellen Belastungen führen, sondern stattdessen mehr Freiheiten und mehr Sicherheit beim Wohnen geben.


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