Grundstück kaufen - Baugrundstück


Ein Grundstück kaufen – wie geht das eigentlich?

Der ungebremste Wunsch nach einem Eigenheim treibt bei Baugrundstücken Blüten. In Zeitungsmeldungen ist zu lesen, dass Gemeinden in ganz Deutschland Grundstücke per Losverfahren vergeben müssen. Interessierte Familien campen tagelang vor Rathaustüren, um eine Chance bei der Vergabe zu haben. Obwohl in einigen Gegenden die Bauplätze tatsächlich knapp sind, geht es in anderen Regionen eher darum, das perfekte Stückchen Erde zu bekommen. Worauf müssen Bauwillige bei ihrem Baugrund achten? Wie unterscheidet sich Grundstück kaufen von Grundstück pachten?


Wie funktioniert Grundstück kaufen?

Der erste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim heißt: Budgetplanung. Kaufinteressenten rechnen einmal durch, wie viel Eigenkapital sie in den Neubau stecken möchten. Dazu addieren sie die mögliche Kredithöhe, die sie vernünftigerweise tragen können. Diese Summe ist die Höhe der Baufinanzierung. Sie muss für folgende Punkte ausreichen:

  1. Grundstückskosten
  2. Kaufnebenkosten für den Baugrund in Höhe von 15 bis 20 % des Kaufpreises
  3. Baukosten für ein Haus
  4. Nebenkosten für den Hausbau mit rund 20 % der Bausumme

Ist das richtige Grundstück gefunden, gehen Verkäufer und Käufer zum Notar und unterschreiben den Kaufvertrag. Die Übertragung erfolgt genau wie bei anderen Immobilien Zug um Zug: Erst muss die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausgeschlagen, dann erfolgt die Kaufpreiszahlung, als Nächstes die Eintragung im Grundbuch und die Übergabe des Baugrunds.


Wie können Interessenten ein Baugrundstück finden?

Wer sich auf die Suche begibt, findet oft in kleineren Städten und Gemeinden der gewünschten Region neue Baugebiete. Sobald ein Gebiet ausgewiesen wird, stellt die Gemeinde in der Regel ihre eigenen Baugrundstücke auf der Internetseite vor und gibt an, zu welchen Bedingungen sie erhältlich sind. Weitere Möglichkeiten ein Baugrundstück zu finden sind:

  • Angebote auf Immobilienportalen wie clever-immobilien
  • Suche über einen Bauträger oder Fertighaushersteller
  • Anzeige in den Immobilienteilen von Zeitungen
  • Anfrage bei Maklern
  • private Suche über Familie, Freunde und Bekannte

Tipp: Wer gerne in zentraler Lage bauen möchte, sucht nach einem stark sanierungsbedürftigen Haus, das er abreißen lässt.


Was muss ein Bauherr beim Grundstück kaufen beachten?

Bevor sich ein Interessent vor lauter Freude über den gefundenen Bauplatz in den Kauf stürzt, sollte er ihn sich genauer ansehen.

1. Höhe des Kaufpreises

Der Kaufpreis ist dann angemessen, wenn der Quadratmeterpreis zu ähnlichen Bauplätzen in der Umgebung passt. Gemeinden bieten manchmal den eigenen Einwohnern oder Familien mit Kindern eine Vergünstigung an.

2. Nebenkosten richtig kalkulieren

Die Nebenkosten für den Kauf setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Grundbuch-, Notar- und Maklerkosten zusammen. Die Maklerkosten fallen bei einem Kauf von privat, der Gemeinde oder über den Bauträger nicht an.

3. Arbeitsaufwand für die Grundstücksräumung

Weitere Zusatzkosten entstehen, wenn auf dem Baugrund ein ausgedehnter Bewuchs oder eine Bebauung vorhanden ist. Vor dem Neubau müssen Gebäude abgebrochen und eventuell Bäume und Sträucher gerodet werden.

4. Bodengutachten

Der Zustand des Bodens ist für die Bebauung essenziell. Ein hoher Grundwasserspiegel erhöht eventuell die Kosten für die Abdichtung, ein wenig tragfähiger Untergrund sorgt ebenfalls für zusätzlichen Bauaufwand. Genaue Informationen gibt erst ein Bodengutachten, allerdings können auch Nachbarn einen ersten Hinweis liefern.

5. Einsicht in amtliche Verzeichnisse

Sowohl das Baulastenverzeichnis als auch das Grundbuch erteilen Interessenten Auskünfte über Rechte und Pflichten, die auf dem Grundstück lasten. Beispiel für eine solche Last kann ein Wegerecht für den Nachbarn sein. Oder ein Versorger darf eine Leitung über das Grundstück führen.

6. Erschließung

Ein Bauplatz, der noch nicht an das Straßennetz und/oder an die Versorgung mit Wasser, Strom und Kanalisation angeschlossen ist, verursacht dem Eigentümer zusätzliche Kosten.

Tipp: Die Gemeinde erteilt Auskünfte, ob die Erschließung bereits vollständig erfolgt und bezahlt ist.


Welchen Bauplatz sollte ich kaufen?

In erster Linie sollte ein Bauplatz zu den Wünschen und dem Geschmack der neuen Eigentümer passen. Schließlich kaufen viele ein Eigenheim, um dort den Rest ihres Lebens zu verbringen. Deshalb achten Interessenten am besten auf folgende Punkte:

1. Lage: Wie sieht es mit der Infrastruktur aus? Sind alle notwendigen Geschäfte und Dienstleistungen sowie Schulen in der Umgebung vorhanden? Käufer sollten sich sowohl den Anschluss ans Verkehrsnetz als auch die Struktur der Bewohner anschauen. Eine Familie profitiert von einem Wohngebiet mit vielen anderen Kindern. Alleinstehende mögen es vielleicht weniger turbulent. Deshalb auch noch die Fragen: Wie stark ist die Straße befahren? Gibt es eine erhöhte Lärmbelastung? Müssen ab sofort weitere Entfernungen zur Arbeit zurückgelegt werden? Und ist dafür ein weiteres Fahrzeug notwendig?

2. Direkte Umgebung des Grundstücks: In manchen Baugebieten kann der Interessent noch keine weitere Bebauung erkennen. Trotzdem sollte er sich fragen, wie die benachbarten Baugrundstücke genutzt werden. Liegt das Wohngebiet am Ortsrand oder soll vielleicht ein Industriegebiet entstehen? Bei einem Mischgebiet können auf den Bauplätzen Betriebe ansässig werden. Ein allgemeines Wohngebiet hingegen lässt nur Wohnbebauung zu.

3. Bebauungsplan: Apropos: Wie ist eigentlich die Ausrichtung des Grundstücks? Das hängt davon ab, wie auf diesem Bauplatz gebaut werden darf. Diese Information findet sich im Bebauungsplan. Er regelt wichtige Dinge wie Haus- und Dachform, Größe des Gebäudes, Farbe der Dachziegel und Baufenster. In vielen Fällen gibt es sogar Vorschriften für die Pflanzung. Damit Käufer also keine böse Überraschung erleben, sollten sie unbedingt den Bebauungsplan vor dem Kauf bei der Gemeinde einsehen.


Infokasten: Bauerwartungsland oder doch lieber Bauland?

Der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Bauland ist zwar klein, aber für Bauherren entscheidend: Bauland darf bebaut werden, Bauerwartungsland noch nicht. Hier die Fakten:

  • Bauland: Sobald ein Stück Land als Bauland ausgewiesen wird, muss es parzelliert werden, ein Bebauungsplan wird erstellt und dann wird es erschlossen. Infolge entstehen fertig bebaubare Baugrundstücke. Je nachdem, wie weit diese Arbeitsschritte abgeschlossen sind, müssen Käufer Geduld bis zum Baustart aufbringen.
  • Bauerwartungsland: Diese Flurstücke können irgendwann einmal von der Gemeinde zu Bauland erklärt werden. Ob das jemals passiert, ist allerdings ungewiss. Wer auf Risiko geht und ein solches Stück erwirbt, kann sehr viel Geld sparen, muss aber damit rechnen, dass er niemals bauen wird.

Grundstück kaufen versus Grundstück pachten – was ist besser?

Großgrundbesitzer wie Kirchen, Gemeinden und Unternehmen bieten in manchen Fällen an, das Baugrundstück zu pachten, statt zu kaufen. Dadurch müssen die Bauherren für die Grundstückskosten inklusive Kaufnebenkosten keinen Baukredit aufnehmen und kein Eigenkapital einsetzen.

Schon gewusst: Rein rechtlich erhält der Pächter nicht nur ein Nutzungsrecht, sondern darf auch die Gewinne aus dem Pachtgegenstand behalten. Pächter ist zum Beispiel auch der Gastwirt, der die Räume für sein Restaurant zusammen mit dem Mobiliar und der Kücheneinrichtung pachtet und für den Betrieb nutzt.


Wie funktioniert die Erbpacht?

Pächter und Grundstückseigentümer schließen einen Vertrag über die Erbpacht. In der Regel gelten dabei folgende Bedingungen:


  • Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren, unkündbar
  • Erbbauzins über 3 bis 5 % pro Jahr vom Grundstückswert
  • Anpassung des Erbzinses bei Wertsteigerung des Grundstücks
  • Der Pächter kann seine Immobilie verkaufen, vererben, vermieten und verschenken (Der Pachtvertrag geht auf den neuen Besitzer über.).
  • Eventuell erhält der Eigentümer bei Ablauf ein Vorkaufsrecht.
  • Bei Ablauf geht das Gebäude ins Eigentum des Verpächters über und er erstattet dem Bauherrn etwa 2/3 des Wertes.

Vorteile und Nachteile der Erbpacht


VorteileNachteile
keine Schulden fürs Grundstück und damit keine KreditzinsenErbbauzins bei Niedrigzinsphasen höher als Kreditzinsen
keine KaufnebenkostenImmobilie gehört nach Ablauf des Erbpachtvertrages dem Verpächter
weniger Eigenkapital für die Finanzierung notwendigImmobilie schwer verkäuflich
voller Ertrag aus dem Grundstück möglichErbbauzins bleibt auch nach Rückzahlung des Baukredits bestehen
häufig in beliebten Lagen erhältlichfür Umbauten ist Erlaubnis des Eigentümers nötig

Grundstück kaufen – so geht’s

Den richtigen Baugrund für die eigenen vier Wände zu finden ist nicht einfach, doch der Aufwand lohnt sich. Zunächst prüfen Interessenten ihre Finanzen und legen fest, wie viel Baugrund sie sich leisten möchten. Danach begutachten sie das Stück Land, die amtlichen Verzeichnisse und die Umgebung genau, um unvorhergesehene Probleme und Kosten auszuschließen. Mithilfe von clever-immobilien finden Sie das optimale Grundstück. Schauen Sie gleich in der Suchfunktion nach oder aktivieren Sie unseren Suchagenten.


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