Ein Hausverkauf ist eines der größten Projekte für Eigentümer – rechtlich, finanziell und emotional. Dieser Leitfaden bündelt alle Schritte von der Preisfindung über Unterlagen, Energieausweis und Maklerprovision bis hin zu Notar, Steuern und Übergabe. Aktuelle Rechtsgrundlagen: Energieausweis-Pflicht nach GEG, geteilte Maklerkosten seit 12/2020, mögliche Spekulationssteuer nach § 23 EStG.
- Ablauf & Zeitplan: So läuft ein Hausverkauf
- Preisfindung & Bewertung
- Unterlagen-Checkliste
- Energieausweis & Anzeigepflichten
- Mit oder ohne Makler? Provision & Recht
- Kosten: Notar, Grundbuch & mehr
- Steuern: Spekulationssteuer & Ausnahmen
- Exposé, Inserate, Besichtigungen
- Kaufvertrag, Notartermin & Übergabe
- FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf
Ablauf & Zeitplan: So läuft ein Hausverkauf
- Vorbereitung: Unterlagen beschaffen, Energieausweis prüfen, realistische Preisstrategie festlegen.
- Bewertung & Angebotspreis: Vergleichswerte, Marktanalyse, ggf. professionelle Immobilienbewertung.
- Exposé & Vermarktung: Hochwertige Bilder, Grundrisse, Energiekennwerte, Reichweite über Portale (z. B. clever-immobilien.de).
- Besichtigungen & Bonität: Interessenten qualifizieren (Finanzierungsbestätigung), Fragen offen klären.
- Kaufvertrag & Notar: Entwurf prüfen, Notartermin koordinieren, Zahlungs- und Übergabeplan fixieren.
- Übergabe & After-Sale: Protokoll, Zählerstände, Schlüssel – lastenfrei laut Vertrag.
Preisfindung & Bewertung
- Vergleichswert: Verkäufe/Angebote in der Mikrolage (Baujahr, Zustand, Energieeffizienz) heranziehen.
- Ertragswert/Kaufpreisfaktor: Bei vermieteten Objekten ist Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete eine Kernkennzahl.
- Zustand & ESG: Dämmung, Heizung, Fenster, Dach – energetische Qualität beeinflusst Nachfrage & Preis.
- Strategie: Preisband (min/realistisch/max) statt Fixpreis; bei hoher Nachfrage ggf. Bieterverfahren.
Belege (Energieausweis, Rechnungen, Gutachten) in der Preisargumentation hinterlegen – das stärkt die Verhandlungsposition.
Unterlagen-Checkliste
| Dokument | Wozu? | Hinweis |
| Grundbuchauszug | Eigentum, Lasten | Aktuell vom Grundbuchamt. |
| Flurkarte/Lageplan | Grenzen, Lage | Kataster-/Vermessungsamt. |
| Grundrisse & Wohnfläche | Flächen, Aufteilung | Änderungen dokumentieren. |
| Energieausweis | Pflicht bei Verkauf | Werte in Anzeigen nennen (GEG). |
| Bauakte/Baulasten | Baurecht | Gemeinde/Bauamt. |
| Modernisierungsnachweise | Werttreiber | Rechnungen/Garantien beilegen. |
Energieausweis & Anzeigepflichten
Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis erforderlich; Kennwerte (z. B. Endenergie, Effizienzklasse) müssen bereits in Inseraten stehen (GEG).
Mit oder ohne Makler? Provision & Recht
- Provision teilen: Für Wohnungen/Einfamilienhäuser gilt seit 23.12.2020 regelmäßig die geteilte Käufer-/Verkäuferprovision.
- Widerruf: Bei Fernabsatz/Haustürgeschäften üblicherweise 14 Tage Widerrufsrecht (korrekte Belehrung nötig).
- Maklersuche: Maklerverzeichnis nutzen.
Kosten: Notar, Grundbuch & mehr
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und werden in der Praxis meist vom Käufer getragen; der Verkäufer trägt u. a. die Löschung eigener Grundschulden. Übliche Größenordnung: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises (Notar/Grundbuch Käuferseite) plus Löschgebühren.
Zusätzlich Budget für Energieausweis, ggf. Gutachten, kleinere Reparaturen/Home-Staging und Bescheinigungen (z. B. Schornsteinfeger) einplanen.
Steuern: Spekulationssteuer & Ausnahmen
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.
Exposé, Inserate, Besichtigungen
- Exposé: Story + harte Fakten (Flächen, Baujahr, Sanierungen, Energie-Daten, Grundrisse) mit starken Bildern.
- Reichweite: Inserat auf clever-immobilien.de, Social & Zielgruppenmarketing.
- Besichtigungen: Termincluster, Checklisten, Bonitätsnachweis (Finanzierungsbestätigung) anfordern.
- Verhandlung: Sachlich, belegt (Energie, Rechnungen, Gutachten). Klare Fristen & Bedingungen.
Kaufvertrag, Notartermin & Übergabe
- Notarentwurf prüfen: Lastenfreistellung, Fälligkeit, Übergabetermin, Inventar.
- Beurkundung & Auflassungsvormerkung: Rechtssicherheit bis Eigentumsumschreibung.
- Zahlung & Lastenfreistellung: Kaufpreisfälligkeit nach Nachweisen; Verkäufer veranlasst Löschung eigener Grundschulden.
- Übergabeprotokoll: Zählerstände, Schlüssel, Anlagendokumentation.
FAQ: Häufige Fragen
Was kostet der Hausverkauf?
Typisch: ca. 1,5–2 % Notar/Grundbuch (Käufer) plus Löschungskosten (Verkäufer) sowie Zusatzkosten (Energieausweis, Gutachten etc.).
Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Wohnungen/Einfamilienhäusern wird sie seit 23.12.2020 regelmäßig geteilt (gesetzliche Vorgaben zur Kostenverteilung).
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja, in aller Regel obligatorisch; Kennwerte müssen bereits in Anzeigen genannt werden (GEG).
Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen – außer bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.
Fazit
Mit guter Vorbereitung, klarer Preisstrategie, vollständigen Unterlagen und sauberem Prozess gelingt der Hausverkauf effizient und rechtssicher. Setzen Sie auf Reichweite sowie professionelle Präsentation, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Hinweis:
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