Mallorca gehört zu den gefragtesten Immobilienstandorten Europas – vom Apartment in Palma über Neubauprojekte an der Küste bis zur Finca im Inselinneren. Wer hier kaufen will, sollte den Ablauf (NIE, Notar, Grundbuch), die Kaufnebenkosten (ITP/IVA/AJD) und die regionalen Besonderheiten kennen. Dieser Guide führt Schritt für Schritt durch den Prozess, zeigt typische Kostenbausteine und verlinkt direkt zu geprüften Angeboten auf clever-immobilien.de.
Warum Mallorca? Markt & Lagen im Überblick
Die Baleareninsel vereint gute Erreichbarkeit, stabile Nachfrage und vielfältige Mikrolagen: urban in Palma, strandnah an der Südwestküste (Calvià/Santa Ponça), familienfreundlich im Norden (Pollença/Alcúdia) oder ländlich in der Es Pla. Wer neu am Markt ist, startet am besten mit einer klaren Anforderungs-Liste (Budget, Lage, Objektart, Nutzung: Eigennutz/Ferien/Investment) und vergleicht reale Objekte.
Aktuelle Inserate prüfen und Gefühl für Marktpreise bekommen:
Kaufablauf: von der Suche bis zur Eintragung
- Vorbereitung & Budget: Gesamtkosten kalkulieren (Kaufpreis + Nebenkosten + Rücklagen). Frühzeitig Finanzierungsfähigkeit prüfen.
- NIE beantragen: Die Número de Identidad de Extranjero ist für den Kauf erforderlich; Beantragung in Spanien oder über das zuständige Konsulat möglich.
- Objektauswahl & Prüfung: nota simple (Kurzgrundbuchauszug), Eigentums- und Lastenprüfung, ggf. Baugenehmigungen/Gemeinschaftsbeschlüsse/Energieausweis sichten.
- Reservierung & Arras: Üblich ist eine Reservierung und anschließend ein Contrato de Arras (Anzahlungs-/Vorvertrag). Höhe, Fristen und Rücktrittsfolgen sind frei verhandelbar – juristisch prüfen lassen.
- Notartermin (Escritura): Öffentliche Kaufurkunde beim spanischen Notar; Restkaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe, Steuerfälligkeit.
- Grundbucheintragung (Registro): Erst die Eintragung gewährt vollen Drittschutz. Anschließend Versorger ummelden, laufende Abgaben (z. B. IBI) organisieren.
Kosten & Steuern (ITP/IVA/AJD) – Beispiele & Hinweise
In Spanien unterscheiden sich die Abgaben nach Objektart und Region. Grundsätzlich:
- Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer ITP (regional geregelt und häufig gestaffelt) + Notar/Grundbuch/Gestor-Gebühren.
- Neubau (Erstverkauf vom Bauträger): IVA (Mehrwertsteuer; bei Wohnraum i. d. R. 10 %) + AJD (Stempelsteuer; regional festgelegt) + Notar/Grundbuch/Gestor.
Richtwerte für die grobe Planung (ohne Gewähr): Bei Bestandsobjekten kalkulieren viele Käufer insgesamt ca. 10–13 % Nebenkosten; bei Neubau: IVA (i. d. R. 10 %) + AJD + Gebühren. Auf Mallorca (Balearen) gelten insel-/regionalrechtliche Besonderheiten – die exakten Sätze bitte vor Vertragsschluss anhand offizieller Quellen oder mit der Rechtsberatung prüfen.
| Posten | Bestand | Neubau | Hinweis |
| Steuern | ITP (regional gestaffelt) | IVA (i. d. R. 10 %) + AJD (regional) | Region Balearen beachten |
| Notar & Grundbuch | ✔ | ✔ | abhängig vom Kaufpreis |
| Gestoría/Abwicklung | ✔ | ✔ | optional, beschleunigt Prozesse |
Finanzierung & Bonität für Nicht-Residenten
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten häufig konservativer (typisch 60–70 % Loan-to-Value auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis/Gutachten). Erwartet werden stabile Einkünfte, belastbare Eigenmittel und vollständige Unterlagen. Tipp: Frühzeitig eine Vorprüfung einholen und Wechselkurs- sowie Zinsrisiken einkalkulieren.
Beliebte Standorte auf Mallorca
- Palma & Umgebung: Urbanes Flair, kurze Wege, City-Apartments; ideal für Eigennutzer und Langzeitvermietung.
- Südwestküste (Calvià, Santa Ponça, Portals): Sehr gefragte Küstenlagen mit hochwertigem Bestand und Neubauprojekten.
- Norden (Pollença, Alcúdia): Familienfreundlich, Sandstrände, gute Infrastruktur.
- Osten (Artà, Sant Llorenç): Etwas ruhiger, Natur & Buchten, gewachsene Orte.
- Inselinneres (Es Pla, Sineu, Santa María): Fincalagen mit viel Grundstück, ländliches Umfeld.
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Checklisten: Unterlagen & Due-Diligence
Wichtige Dokumente (Beispiele)
- nota simple (Kurzgrundbuchauszug): Eigentum, Lasten, Hypotheken
- Energieausweis der Immobilie
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), sofern relevant
- Gemeinschaftsunterlagen (bei WEG): Protokolle, Kosten, Rücklagen, Beschlüsse
- Genehmigungen/Pläne bei Umbau/Anbau/Pool
- Steuer- & Gebührennachweise (z. B. IBI, Müll)
Praktische Tipps
- Arras sauber regeln: Höhe, Fristen und Rücktrittsfolgen klar definieren; juristisch prüfen.
- Preise realistisch vergleichen: Mit mehreren Alternativen verhandeln; Mikrolagen auf der Insel unterscheiden.
- Nutzung im Blick: Eigennutz, Feriennutzung oder Langzeitvermietung – beeinflusst Auswahl, Ausstattung und Wirtschaftlichkeit.
- Langfristige Kosten: Community-Fees, Instandhaltung, Versicherung, ggf. Garten/Pool-Service einpreisen.
FAQ: Häufige Fragen
Benötige ich eine NIE?
Ja. Die spanische Identifikationsnummer für Ausländer (NIE) ist für den Immobilienkauf und viele Behördengänge erforderlich.
Wie hoch sind die Nebenkosten?
Je nach Objektart (Bestand/Neubau) und Region: bei Bestandsobjekten wird häufig mit insgesamt ca. 10–13 % kalkuliert; bei Neubau fallen i. d. R. IVA (10 % bei Wohnraum) plus AJD und Gebühren an. Bitte die für die Balearen geltenden Sätze vor Vertragsschluss prüfen.
Ist ein Arras-Vertrag Pflicht?
Nein, aber üblich. Der Contrato de Arras sichert die Konditionen bis zum Notartermin ab. Umfang und Sanktionen werden vertraglich vereinbart.
Kann ich als Nicht-Resident finanzieren?
Ja, viele Banken finanzieren Nicht-Residenten, jedoch mit vorsichtiger Beleihung (typisch 60–70 % LTV) und vollständiger Bonitätsprüfung.
Die Informationen auf dieser Seite stellen keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar, sondern dienen der unverbindlichen Information ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Regionale Steuersätze und Vorgaben können sich ändern.
