Immobilie als Altersvorsorge 2026: Rechnet sich "Betongold" wirklich noch?

Die Debatte um die Zukunft der gesetzlichen Rente und die wachsende "Rentenlücke" veranlasst immer mehr Menschen in Deutschland, nach alternativen Wegen für eine finanziell sorgenfreie Zukunft zu suchen. Die Immobilie, oft als "Betongold" bezeichnet, gilt dabei als einer der solidesten Bausteine der privaten Altersvorsorge. Doch ist dieser Ruf im Marktumfeld von 2025/2026 noch gerechtfertigt? Dieser Artikel analysiert mit belegbaren Fakten und Zahlen, welche Chancen und Risiken eine Immobilie als Altersvorsorge birgt.

Die Rentenlücke: Fakten und Zahlen

Um die Notwendigkeit privater Vorsorge zu verstehen, hilft ein Blick auf die offiziellen Zahlen. Nach 45 Beitragsjahren lag die durchschnittliche Bruttostandardrente in Deutschland Ende 2023 bei rund 1.550 Euro, wie aus den regelmäßigen Veröffentlichungen der Deutschen Rentenversicherung Bund hervorgeht (Quelle: DRV "Aktuelle Daten"). Nach Abzug von Sozialabgaben und Steuern verbleibt oft eine Summe, die deutlich unter dem letzten Nettoeinkommen liegt. Diese Differenz, die "Rentenlücke", muss privat geschlossen werden, um den Lebensstandard zu halten.

Strategie 1: Eigennutzung – Miete sparen im Alter

Die einfachste und direkteste Form der Immobilien-Altersvorsorge ist das mietfreie Wohnen. Wer bis zum Renteneintritt eine Immobilie abbezahlt hat, entlastet sein monatliches Budget erheblich. Dies ist ein direkter finanzieller Vorteil, der die oft niedrigere Rente ausgleicht.

• Faktencheck: Angenommen, Sie sparen im Alter eine monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro. Über einen Zeitraum von 20 Jahren summiert sich diese Ersparnis auf 288.000 Euro – ohne Berücksichtigung von Mieterhöhungen.
• Vorteil: Hohe Planungssicherheit, Inflationsschutz bei den Wohnkosten und die emotionale Sicherheit der eigenen vier Wände.
• Wichtig: Auch eine abbezahlte Immobilie verursacht Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Nebenkosten. Eine ausreichende Instandhaltungsrücklage ist daher unerlässlich.

Strategie 2: Vermietung – Passives Einkommen generieren

Eine Kapitalanlage-Immobilie kann im Alter eine zusätzliche, monatliche Einnahmequelle darstellen, die direkt die Rente aufbessert. Die Attraktivität dieser Strategie hängt stark von der Mietrendite ab.

• Faktencheck: Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, wie der IW-Wohnindex, zeigen die Entwicklungen bei Mieten und Kaufpreisen auf. Während die Renditen je nach Marktlage schwanken, bleibt die Nachfrage nach Mietwohnraum in urbanen Zentren hoch (Quelle: IW-Wohnindex Q2/2025). Bei Bestandsimmobilien können die Werte, je nach Kaufpreis und Lage, variieren.
• Vorteil: Regelmäßiges, passives Einkommen, das an die Inflation angepasst werden kann (Mietanpassungen).
• Nachteil: Der Eigentümer trägt den Verwaltungsaufwand (Mietersuche, Nebenkostenabrechnung) und das Risiko von Mietausfällen.

Der Faktor Wertsteigerung: Was die offiziellen Daten sagen

Neben den direkten Ersparnissen oder Einnahmen ist die langfristige Wertentwicklung ein zentraler Aspekt. Historisch gesehen haben Immobilien in Deutschland an Wert gewonnen und somit das investierte Kapital vermehrt.

• Faktencheck: Der offizielle Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Destatis) ist die verlässlichste Quelle für die langfristige Preisentwicklung. Die Daten zeigen, dass sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zwischen 2015 und dem Höhepunkt 2022 fast verdoppelt haben. Trotz einer Konsolidierung in den Jahren 2023/2024 liegt das Niveau weiterhin deutlich über dem von vor zehn Jahren (Quelle: Destatis, Preisindizes für Wohnimmobilien).
• Bedeutung: Diese Wertsteigerung wirkt als starker Inflationsschutz und kann im Alter durch einen Verkauf oder eine Teilverrentung realisiert werden.

Risiken und Nachteile: Eine realistische Betrachtung

Eine hochwertige Analyse muss auch die Risiken beleuchten. "Betongold" ist kein Selbstläufer.

• Klumpenrisiko: Oft bindet eine Immobilie einen Großteil des gesamten Vermögens. Eine Diversifizierung in andere Anlageklassen (z.B. Aktien) findet nicht statt.
• Instandhaltungskosten: Ungeplante, teure Reparaturen (Dach, Heizung) können die Rendite stark schmälern. Experten raten, jährlich mindestens 1 € pro m² pro Monat zurückzulegen.
• Standortrisiko: Die Wertentwicklung ist extrem von der makro- und mikroökonomischen Entwicklung des Standortes abhängig. Ein Wegzug von Arbeitgebern oder demografischer Wandel kann den Wert negativ beeinflussen.
• Zinsänderungsrisiko: Bei einer Finanzierung besteht das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu deutlich höheren Zinsen erfolgen muss.

Fazit: Ist die Immobilie die richtige Wahl für Sie?

Die Immobilie bleibt auch 2026 ein äußerst potenter Baustein für die Altersvorsorge. Ob durch mietfreies Wohnen oder laufende Mieteinnahmen – sie bietet einen greifbaren und inflationsgeschützten Wert. Der Erfolg hängt jedoch maßgeblich von einer sorgfältigen Planung, einer realistischen Kalkulation aller Kosten und Risiken sowie vor allem von der Wahl des richtigen Standortes ab. Eine Immobilie ist keine passive Geldanlage, sondern erfordert Engagement. Wer diese Faktoren berücksichtigt, kann mit "Betongold" ein solides Fundament für einen finanziell sicheren Ruhestand legen.