Mehr als nur eine Wohnung: Ihr neues Zuhause mit Garten, separatem Homeoffice und Kreativ-Garage

Lage:
Die Wohnung befindet sich in der Boltens Allee 15 im Hamburger Stadtteil Niendorf. Die Lage zeichnet sich vor allem durch die Mischung aus viel Grün und einer sehr guten Infrastruktur aus.

Wer gerne in der Natur ist, erreicht das Niendorfer Gehege in wenigen Minuten zu Fuß – ideal für Spaziergänge oder Sport im Freien. Für alle Besorgungen des täglichen Bedarfs ist das Einkaufszentrum Tibarg ebenfalls fußläufig erreichbar. Dort finden sich zahlreiche Supermärkte, Drogerien und Cafés. Direkt am Tibarg liegt auch die Haltestelle der U-Bahn-Linie U2, die eine direkte Verbindung in die Hamburger Innenstadt bietet.

Auch für Autofahrer und Reisende ist die Anbindung sehr gut: Die Autobahn A7 ist schnell erreicht, und auch der Hamburger Flughafen liegt in der Nähe, was für Pendler oder Urlauber kurze Wege bedeutet. Insgesamt bietet die Boltens Allee 15 eine solide Wohnlage, die Erholung im Grünen mit einer sehr guten Verkehrsanbindung kombiniert.

Objektbeschreibung:
Die hier angebotene Erdgeschosswohnung vereint historischen Charme mit stets gepflegter Substanz und einem außergewöhnlichen Platzangebot im Grünen. Seit Mai 2024 ist das Gebäude rechtlich in drei abgeschlossene Einheiten unterteilt, wobei die Dachgeschosswohnung über eine eigene Gas-Etagenheizung verfügt und derzeit vermietet ist. Die hier angebotene Wohneinheit Nr. 1 besticht durch eine offizielle Wohnfläche von 105,31 m², die sich auf vier großzügige Zimmer, Küche, Bad, Flur und zwei Terrassen verteilt. Beeindruckende Deckenhöhen von ca. 3,12 Metern, original erhaltene Pitchpine-Dielen und Eichenparkettböden die erst 2024 fachgerecht geschliffen und geölt wurden, verleihen der Wohnung eine edle Altbau-Atmosphäre.

Ein besonderes Merkmal dieses Angebots ist der im Jahr 1960 genehmigte Anbau, der die Fläche um ca. 28 m² zusätzliche Nutzfläche erweitert. Dieser Bereich besteht aus der ehemaligen Garage, sowie einem hellen Hobbyzimmer mit direktem Blick in den Garten. Beide Räume im Anbau bieten vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, bedürfen jedoch auch einer teilweisen Sanierung und Renovierung. In diesem Zuge sollte vor allem das Dach des Anbaus energetisch saniert werden - Schätzkosten ca. 20.000 Euro. Komplettiert wird das Platzangebot durch einen eigenen Kellerraum mit 16,25 m² Fläche.

Ein wahres Alleinstellungsmerkmal ist die exklusive Sondernutzungsfläche am Grundstück: Der Erdgeschosswohnung sind ca. 305 m² Garten zur alleinigen Nutzung zugeordnet. Diese teilen sich auf in einen ca. 65 m² großen Vorgarten in Süd-West-Ausrichtung und einen weitläufigen, ca. 242 m² großen Hauptgarten in Süd-Ost-Lage.

Technisch befindet sich das Haupthaus in einem guten Zustand, da in den letzten Jahren umfangreiche Investitionen getätigt wurden. Ein Glasfaseranschluss ist seit 2025 vorhanden. Zu den jüngsten Modernisierungen gehören der Einbau neuer Kunststofffenster, eine 12 cm starke Einblasdämmung sowie die Erneuerung der Abwasserleitungen inklusive Übergabeschacht im Jahr 2025. Bereits 2018 wurden das Hauptdach energetisch saniert und neu eingedeckt sowie die Elektrik umfassend erneuert. Die Wasserleitungen wurden teilweise 2016 modernisiert und der Öltank im Vorgarten im Jahr 2024 aufwändig saniert. Die Öl-Heizung datiert auf das Jahr 2008. Eine hochwertige Entkalkungs- und Filteranlage sorgt stets für bestes Trinkwasser.

Die monatlichen Gesamtkosten betragen aktuell ca. 400 EUR. Wobei die jüngsten energetischen Sanierungen besonders den Heizkostenanteil von monatl. ca. 200 EUR hier spürbar reduzieren sollten.

Eine entsprechende Instandhaltungsrücklage kann noch zwischen Verkäufer und Käufer besprochen werden.